「旅店试睡员」、「螺蛳粉闻臭师」、「小三劝退师」……这些小众职业已不够新鲜。抖音@鹏哥说房产的主理人刘朋鹏现在是一名「职业退房师」，致力于提供购房纠纷解决方案。

已往十年，中国大都会房价节节攀升，购房不仅仅是栖身型消费，也被作为通俗家庭最主要的资产设置及财富积累方式。互联网上也涌现出一批购房咨询师、置业设计师。

2021年8月之前，刘朋鹏在深圳的主要事情是指导客户买房升值。谁人时刻，其自媒体账号@鹏哥说房产的个性署名是「房产置业咨询专家，指导学员买房普遍涨幅50-200万」。

随着2021年下半年楼市进入下行周期，刘朋鹏把账号简介改为「团队退房乐成率为70%」。他对36氪作者示意，「近期购房咨询对照少了，但房产维权市场大有可为。」

购房咨询师、退房师的一样平常都和楼盘亲热相关，然则接触的客户、处置的营业恰相反。一纸购房条约书可能是一些人迈上人生新台阶的第一步，一张退房申请背后则是梦想破灭甚至被诱骗的心路历程。

无论最终以什么理由解决纠纷，相当一部门申请退房的业主，泉源上是由于房价显示不及预期。找退房师提供专业指导服务，可能是炒房客们在房价信仰坍塌前最后的「强硬」。

退房申请

专注做退房营业之后，刘朋鹏遇到过由于退不成房患上抑郁症的客户——短短不到半年，一个25岁的年轻人先是履历买上第一套房的喜悦，然后是母亲罹患重病、急需谈判退房取现的拮据；也遇到过由于看不见购房条约被中介诱骗的瞽者；还曾乐成地在恒大债务危急之前帮通俗工薪族退了房。

刘朋鹏团队的退房营业聚焦房地产定金以及预售纠纷的非诉领域，即不通过司法途径解决纠纷。接触的客户里，退房的焦点缘故原由大致可以归结为两类：

一类是买方的不理性消费。有的客户在售楼处「激情下单」，交了定金、镇定思索之后，评估收入难以肩负月供，决议放弃买房；

一类卖方的违规或违约甚至诓骗。好比上了中介、开发商的当，交了品茗费、团购费但没有现实享受到优惠或优先选房，或是屋子逾期交付、质量没到达条约尺度等。

房发生意的各个流程都有可能催生违规行为，刘朋鹏对作者示意，从交定金或首付，到萌生退房的想法，中央的时间越长，处置的难度就越高。

刘朋鹏的合资人阿耀（假名）对36氪作者示意，「近期接触的退房人群，对照多是由于高估了自己的还款能力，由于疫情等种种缘故原由，当事业或生意受袭击的时刻，担负不起房贷支出，只能放弃屋子。」

该团队最近辅助了一个在广州事情的IT行业工程师退房，由于交了首付后几个月，这位客户突然遭遇部门战略调整而被降薪，年薪被砍了三分之一，想到2万多的月供高于收入，压力太大，叠加项目开发商泛起债务危急，就找到刘朋鹏，提出退掉200万元首付的想法。

巧合的是，这位IT工程师正是通过刘朋鹏的买房咨询课程决议买房，「我们在做购房咨询的时刻一定无法预知企业的爆雷，就算是他依旧信托我，找到我们，我依然不建议退房，由于项目未发生实质歇工，最后照样经济压力坚定了他退房想法。」刘朋鹏对36氪示意。

「做购房咨询师是指导他人购置资产实现增值，照样有自动营销的因素，需要销售我的小我私人课程；而辅助他人处置房产纠纷、退房，一种被需要的感受更强烈了，需要一直在线。」刘朋鹏对36氪作者表达了转型之后差其余小我私人体会，他的一样平常是用4部手机，轮流用于直播和与客户相同，其他团队成员也会被分配一部事情手机，专门用于和客户相同。

爱恨纠葛

刘朋鹏团队自从批量接触退房客户后，遇到不少由屋子引提议的爱恨纠葛，剧情比电视剧更丰满。合资人阿耀曾做过「小三劝退师」，可以敏锐地洞察男女关系里的矛盾，专注房产纠纷营业之后，之前的事情履历也有用武之地。

最令他们印象深刻的委托人是一位在东南亚生涯的中国籍父亲，独自带着刚出生3个月的女儿。「他告诉我们，遭遇了婚骗，险些身无分文，甚至连市价30万元的手表，都被妻子拿走卖掉了」。

据这位委托人形貌，其妻子生下孩子后，称单独回中国探亲，在男方不知情下，在上海购置了一套总价380万元的公寓，掌握了男方各个金融平台的支付密码，延续几夜转走了靠近2万万的蓄积。

同期，这位委托人在东南亚雇佣的状师观察出，女方在当地加入过「PUA培训」，之前也不止生下一个孩子，和两位前任分手的时刻，同样也转走了对方的大部门财富。委托刘朋鹏团队退掉的屋子，是男子能追回的为数不多的资产。

在阿耀看来，委托退房案例里的爱恨纠葛，潜藏着情绪、人性，多数经不起款项的磨练。

阿耀的另一位委托人在和未婚妻分手后通过视频平台找过来，诉求是退掉自己出资大部门首付、但购房条约只写着女方名字的期房。阿耀示意，难度在于需要先劝退前他的女友放弃这套房，再和开发商谈判。在和委托人领会双方情形后，阿耀捉住了女方未来需要独自还款的压力与纠结，乐成说服女方赞成退房。处置历程中，阿耀不仅仅是一位退房师，还肩负了破碎情绪纠纷调整的责任，双方最终和中分手、一别两宽。

商业模式

在抖音、小红书、知乎等各大社交平台，有些乐成退房的人把每一步流程分享出来，失败的人在谈论区追求辅助，抱团式地交流种种履历。人人普遍都市叹息一句，「买房是大爷，退房是孙子」，与履历厚实的开发商谈判让他们心力交瘁，这些需求也逐渐催生了退房生意。

去年8月，刘朋鹏一条主题为「若何4招乐成实现退房退定金」的视频发出来后，谈论和私信一天内就征集到跨越100条咨询退房的线索，刘朋鹏似乎发现了「新大陆」。

与业内普遍明白的「拉横幅式」退房差异，刘朋鹏辅助客户退房的方式不是「一哭二闹三上吊」。他经常在视频节目里提到，退房需要的是赢家头脑，是一个博弈的历程。条件是购房者得有充实的退房需求和理由，需要匹敌申请退房时的畏惧情绪，焦点逻辑是找到开发商和相关责任人的破绽。

凭证住建部划定，开发商泛起对照严重的违规问题是宣布虚伪违法房地产广告、挪用生意羁系资金，协助套取谋划贷、消费贷等非小我私人住房贷款用于购房；其次，收取「茶水费」、团购费，捆绑车位与精装修变相抬高房价也属于违规。刘朋鹏提出，这些都属于老生常谈的问题，但只要是官方明令阻止的行为还存在，维权就不会住手。

凭证既有履历，刘朋鹏以为，央企、国企开发商项目的退房需求很难处置，理由是销售环节、条约条款做得都对照规范，但这并不代表购房者知足交付质量。

刘朋鹏团队也曾有过失败案例。由央企保利生长开发的成都爱尚里公寓项目销售历程中，除了预售商品房生意条约，购房者还签署了一份《委托刷新装修协议》。交房时，约定的3.9米层高酿成了3.7米，跃层的空间只有1.3米，人无法直立站立。但就是由于签署了具备正当效力的刷新协议，购房者的维权诉求基本无望。

围绕买房，岂论是穷人照样富人，都有可能由于种种认知误差被收割。刘朋鹏团队乐成退房的案例中，总价最高的房产是一套价值8000万、位于福田区的公寓，让他对照意外的是，委托人是做芯片的高净值资产人群，但在买房时也会踩坑。客户是久居外洋的华裔，不太懂中文，在看房历程中，销售并没有批注屋子的产权是50年公寓。在刘朋鹏协助客户举行实地探访售楼处并观察取证后，开发商赞成退定金。

他对36氪作者透露，团队评估案例处置难度之后，若是是退定金诉求，会依据定金额度收取30%-50%不等的服务费，定金越高，服务费点数越低；若是是退首付诉求，会凭证难易水平收取2%-10%的服务费，公寓类住房项目的佣金点数会高一些。若是已经入住并最先还贷，一样平常不会受理，理由是作为资产屋子已经抵押，作为商品业主已经有了实质性消费。

现实中也存在买家自力申请退房的乐成案例。由于延期交房，阿强（假名）在协商退房未果后决议起诉开发商，他在知乎上分享凭一己之力省下4万元的状师诉讼费的历程。阿强先让女同伙成为自己的诉讼署理人，随后最先搜集证据、撰写庭上答辩状，最终历时10个月时间，乐成拿到退房款。

与自己起诉、写答辩状退房的阿强差异，刘朋鹏这一类「专业退房人士」主做非诉营业，可以缩短拿到房款的时间。他对36氪作者示意，从介入到客户拿到钱的整个周期约莫是3个月左右。

房价信仰

岂论最终以什么理由申请退房，泉源上，有相当一部门业主是对屋子作为资产的保值增值显示不知足，即房价显示不及预期。

多位退房师对36氪作者示意，「惠州是退房案例多发都会，缘故原由是部门人的购房念头是炒房，而房价正在下跌」。据克而瑞深圳分部数据，今年2月，惠州商品住宅共成交2140套，同环比均大幅下跌超50％；单月成交均价为12219元/㎡，同比下跌约7%。

惠州内陆需求弱、人口少，楼市需求严重依赖于深圳的外溢，现在随同着深圳楼市下行，惠州房价也失去支持。据时代周刊在2021年8月在惠州实地调研，有投资客2018年142万购入的楼盘，不包罗首付月供利息等，账面已直接亏损近50万。随同市场下行压力不停加剧，购房者的信心也逐渐下降。

有退房师也认可，房价涨跌纯属是市场风险，从签署购房条约的那一天起，若是房价上涨，购房者不需要与开发商分成上涨的收益；反之，肩负市场降价的风险也是理所应当。

一位不愿签字的民事诉讼状师对36氪作者示意，购房者支付定金，签了认购书或预售条约以后再提出退房，在执法上基本很难走得通。天下各地对于排除预售条约立案，有严酷的流程限制。

若是一个楼盘泛起大面积的排除网签情形，主管部门也许率会介入羁系，冻结退房人的网签资格，这是为了阻止随意录入网签，骗取银行贷款，或阻止做「ABC单」，转卖预售房产牟利，这种转卖行为损害了国家的税收利益；此外，一手房营业经由多年生长，前期开发商会有专门法务团队梳理购房流程。

另外一位着名律所合资人告诉36氪作者，当开发商销售存在违规宣传行为，好比口头提出项目周边的学区和学校，但正式划批的文件还没有宣布。若是被录音取证，并交给市教委、建委等直管的职能机构投诉该违规行为，开发商就会晤临暂停营业整改的风险，购房者或其他机构可以此为据，与开发商谈判协商退房。凭证差其余违规行为，行政机关处罚的力度也不相同。「退几套房的负面影响远小于暂停营业整改，在这样的权衡下，开发商可能会赞成退房。」

某业内人士对作者示意，「从事退房营业的公司可能会晤临被羁系的风险，但只要违规的行为存在，维权营业也会一直有市场，退房服务确有规模化生长的市场空间。」

「职业退房师」仍是一个小众职业，但背后的需求可能已经足够重大。刘朋鹏与合资人坚信，退房是学生意，小众细分且赚钱，「2021年商品房销售额突破了18万亿元，假设100小我私人买房，有1小我私人痛恨，1%的市场份额守旧估量就是1800亿元，天下各地专门从事退房营业的公司或机构不足10家」。

2021年年头，有江苏房产大V在微博爆料称：「听说已经有开发商被裁的员工着手确立专业帮业主维权的公司了，未来两年，这学生意应该很红火。」